一、更新背景

为规范我县国有建设用地市场体系，加强地价管理，确保我县国有建设用地使用权出让、变更用途、划拨转出让等收取出让金工作依法有序开展，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅〔2017〕27号）《四川省自然资源厅办公室关于加快推进城乡公示地价体系建设工作的通知》（川自然资办函〔2022〕79号）等法律法规文件规定，结合洪雅实际，开展洪雅县新一轮城镇土地定级与基准地价更新。

二、工作进展

由洪雅县规划和自然资源局牵头制定，洪雅县城镇土地定级及基准地价更新成果遵循《自然资源分等定级通则》( TD/T1060-2021 )《自然资源价格评估通则》(TD/T1061-2021 )《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）《四川省城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价评估技术指引(试行)》等相关规定要求，根据《自然资源听证规定》召开了听证会，听取各界意见。并分别通过眉山市规划和自然资源局、四川省自然资源厅组织的专家验收会，并进一步修改补充后形成最终成果，做到了程序合法合规。

三、主要内容

（一）本次洪雅县城镇土地级别及基准地价更新工作不仅对城区、柳江镇等5个镇土地级别进行了更新调整，还完成城区、柳江镇等5个镇商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地等各类型基准地价的更新。

（二）洪雅县城区土地定级采用分类定级的技术路线，商服用地划分为5个级别，住宅用地4个级别，工业用地划分为工业区（一个级别）和工业限制区，公共管理与公共服务用地4个级别；洪雅县重点镇土地定级采用综合定级的技术路线，柳江镇、瓦屋山镇、高庙镇划分为3个级别；槽渔滩镇划分为2个级别；七里坪镇整个评价范围1个级别。

（三）本轮城区基准地价总体相比上一轮价格均有所上涨，其中商业用地涨幅3.26%—17.65%，住宅用地涨幅28.57%—54.76%，工业用地涨幅5.26%，公共管理与公共服务用地涨幅1.05%—3.7%。

四、关键词诠释

（一）基准地价

基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

（二）基准地价更新

基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

（三）基准地价年期

基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限，即：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

（四）基准地价开发程度

基准地价的开发程度为宗地红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）、宗地内“场平”（场地平整）。

（五）基准地价容积率

城区：商服用地1.5、住宅用地1.8、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地符合宗地规划设计条件。

镇：商服用地1.2、住宅用地1.2、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地符合宗地规划设计条件。

（六）基准地价估价期日

本轮基准地价更新估价期日为2023年1月1日。